购房人还需要注意的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
这一条告诉购房人两个问题：
　　1．购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房并不成为购房人要求退房的充足理由。
　　2．购房人千万不要以为房地产商没有取得预售许可证销售商品房就可以随便付定金，仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同才能达到目的。
　　因此，为了保险起见，购房人最好在合同第二条空白行中约定本合同成立的前提条件是房地产商在签订合同时已取得【五证】，如果购房人在合同签订后发现房地产商在预售房屋时实际并未取得【五证】中的任何其中一项证明，购房人可无条件要求房地产商在____日内退回全部所付房款及赔偿因购买此房而产生的一切费用和损失。
买房警惕数字游戏
　　购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。
8号楼变成4号楼
　　如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？
　　现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢（座）号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢（座）号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。
　　如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢（座）号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。
图纸尺寸、用途、净高要标明
　　合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。
　　在这里需要提醒购房人注意的有两点：
　　1．有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。
　　2．层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。

容积率和绿地率
　　购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。
　　购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：
　　1．建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。
　　2．房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。
怎样对付面积猫腻
　　在商品房买卖纠纷中，面积问题所占比例最大，某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点，在面积上大搞猫腻，一方面让购房人补缴３％的购房款，另一方面让购房人少得３％套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。
　　购房人要避免在面积问题上吃亏，就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。
面积概念要搞清
　　已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中[产权登记]选项，保留[合同约定]选项，购房人为了保护自己，务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积，有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积（相对而言，套内使用面积购房人自己测量最方便），并明确阳台是[封闭式]，还是[非封闭式]。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的实用率是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%～75%之间，高层板楼住宅约在在78%～80%之间，多层住宅建筑约在85%左右，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？
购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：
　　1．由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。
　　2．即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。
　　3．套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式，已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。
　　4．按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？
　按套内建筑面积计价更不能忽视公摊面积
　 由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条作出了“预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求，签订购买商品住宅预售合同时，购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”，购买非商品住宅、别墅或购买现房的购房人则依然可在按建筑面积、按套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和房地产商进行约定，也可在空行中和房地产商约定按使用面积等其它方式进行计价。
　　笔者在这里特别提醒购房人注意的是：按套内建筑面积计价，是增加面积透明度的一种计算单价的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定，建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权，购房人应要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定，在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位”全部写清楚。
　误差处理方法怎样约定
　　由于合同示范文本第五条写明：根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理。新的范本特别在第五条中增加了按套内建筑面积计价时实测面积与合同约定面积出现误差的处理方法。相信房地产商一般都会同意购房人在填写第五条时填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。
　　笔者在前面已经提到，按套内建筑面积计价不等于购房人没有购买公摊面积，如果按合同范本第五条仅仅约定套内建筑面积出现误差的处理方法，是无法杜绝某些房地产商面对新规定，在缩小建筑面积上打主意，如果公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例，显然购房人是要吃亏的。因此笔者强烈建议购房人参照《北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法，争取和房地产商补充约定：“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。”当然能争取到和房地产商约定“房地产商应保证‘建筑面积’和‘套内建筑面积’的实测面积与合同约定面积的误差等比增长，发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以‘建筑面积’还是以‘套内建筑面积’的误差结算房价款，如果‘建筑面积’和‘套内建筑面积’其中任一面积误差绝对值超过3％，购房人均有权利解除合同”更为理想。
　　购房人一定要注意保留合同第五条中的“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。”这句话，并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率，宁愿交房时可能会吃点亏，也最好在合同上写上一个明确的百分比（比如签合同时人民币的商业贷款利率），以免事后不必要的争拗。
争取约定层高出现误差的处理方法
　　另外：购房人最好在和房地产商约定面积出现误差的处理方法的同时，能够约定层高出现误差的具体处理方法，层高很可能成为房地产商另一个钻空子的问题，购房人绝不能单凭房地产商不会缩小公摊面积和层高影响声誉的美好愿望，忽视可能会出现的新纠纷。
按套计价如何约定
　　如果购房人购买的是现房或别墅，自愿约定按套计价，示范文本第五条没有给出面积出现误差的具体处理方法，购房人应按建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，购买现房的，在对现售房屋实地勘察后直接在合同中约定总价款。购买别墅类预售房屋的，在合同中附所售房屋的平面图上标明详细尺寸和约定误差范围，同时在合同中明确房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，购房人可以决定退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。如果购房人选择退房的，由房地产商承担违约责任（最好约定具体承担什么责任）。
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太多了,发个网址吧http://bbs.0731fdc.com/showpost.php?p=787157

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强烈地顶下！

太麻烦了这事   找个农村自己盖吧   比这省心多了

楼主辛苦了，强烈的支持下。。。。。

另外，严重的鄙视一下楼上“冒牌书记”说话不过脑的样子。

[ 本帖最后由 鸿歌 于 2008-6-11 20:01 编辑 ]